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园区运营企业租赁无产证房产的问题分析与建议

周睿      2020-08-26          在路上

园区运营企业一般承租的都是老旧楼宇、废弃的工业园区、厂房、仓库等,对于该类物业常会存在一些临时建筑或辅助建筑用房,加之一些历史原因,故常会涉及一些房屋建筑是没有产权证的,但是园区运营企业一般都是整体租赁该类园区、厂房,且这些没有产权证的建筑一般在改造后也是适合企业办公或进行商业经营的载体,因此,企业常会面临的一个问题就是租赁无产证物业进行经营的问题。





案例展示




锦和商业问询及反馈

1、主板发审委2016年第35次会议:“2、请发行人代表进一步说明:···(3)发行人对所使用租赁房屋存在资产瑕疵的解决进展情况,上述资产瑕疵是否影响发行人的资产完整性;···”

2、《上海锦和商业经营管理股份有限公司首次公开发行股票申请文件反馈意见》(2019):“16、公司承租运营项目以租赁方式获得物业经营权,其中部分租赁房产存在瑕疵。请核查并补充披露:(1)存在租赁权利瑕疵的园区收入及营业面积占比情况。请结合公司现有租赁园区用地及用房情况,披露存在租赁权利瑕疵的园区对公司生产经营、财务状况的影响。(2)发行人园区租赁行为是否符合法律法规,是否合法有效,是否对发行人的生产经营产生重大风险,对发行人本次发行及上市是否构成实质性法律障碍,并请充分揭示风险。”





问题评析




关于租赁无产证物业,主要是从两个角度进行考虑,第一、该租赁行为是否符合法律规定,租赁行为是否有效;第二、该租赁关系是否稳定,是否导致企业面临重大经营风险,并影响公司的可持续经营能力。

①是否符合法律规定,租赁行为是否有效的问题

根据《中华人民共和国城乡规划法》等法律法规,未取得产权证的房产若被主管部门认定为违章建筑,则存在由于未经批准建设而被要求拆除的风险,并可能面临违规建设相应的行政处罚。但是,很明确,这个责任主体在建设方或出租方,对于承租人并不会因为承租行为而承担违规建设的责任并受到相应的行政处罚。

但是,进一步根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(2009年6月22日,最高人民法院审判委员会第1469次会议)第二条及第三条之内容:“第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋,与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的,人民法院应当认定有效。

第三条出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑,与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的,人民法院应当认定有效。”,承租无产权证的房屋建筑,其租赁合同很可能被认定为无效合同,从而动摇以此为商业模式的园区运营企业的经营基础。

②是否面临重大经营风险的问题

通过第一点,我们明确承租无证房产的核心问题在于租赁合同的无效问题,结合《合同法》关于效力的规定,即“合同部分无效,不影响其他部分效力的,其他部分依然有效”,因此,关于租赁无证房产带来的经营风险问题,关键就要看无证房产的面积或对应的收入在企业整个承租面积或收入中的占比,如果占比较大,比如超过10%,则该问题可能会构成企业上市的实质性障碍。如果占比较小,不构成实质性的障碍,就需要就该类问题约定相应的补偿或救济措施,最为典型的就是在相应的租赁合同条款中明确相应的装修损失、经营损失及第三方索赔等损失的补偿安排。但同时需要说明的是,关于经营损失赔偿,尤其是预期利益部分,在司法实践中,是较难得到法院的全部支持的。因此,合同安排对于经营风险的问题,终究只能是一种补偿措施,无法完全避免承租无证房产带来的重大经营风险问题。

③实务中的处理建议

根据上述一二点的分析,租赁无证房产带来的重大经营风险问题是无法被完全规避的,因此,实务中面对该类问题只能是去控制无证房产在企业整体经营规模中的占比,要么进一步扩大企业经营总体规模,稀释无证房产的占比,要么剥离处置该类项目,以控制其占比,同时安排好相应的补偿措施,并做好信息披露工作。

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